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Paiement des loyers commerciaux

Bail commercial : le locataire peut suspendre les loyers sans mettre en demeure

La Cour de cassation vient de préciser les conditions dans lesquelles un locataire peut suspendre le paiement des loyers en raison d’un manquement du bailleur. Ainsi, la mise en demeure préalable de ce dernier n'est pas nécessaire.

La suspension possible des loyers en cas de manquement grave du bailleur

Dans les contrats dans lesquels les parties s'engagent à réaliser des prestations l'une envers l'autre, la jurisprudence reconnaît depuis longtemps l’exception d’inexécution. Ainsi, une partie peut refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est d’une gravité suffisante.

En matière de bail commercial, la jurisprudence a ainsi permis au locataire de suspendre le paiement de son loyer en cas d’impossibilité totale d’exercer sa profession ou d’utiliser les locaux due à l’inexécution par le bailleur de ses obligations (cass. civ., 3e ch., 21 décembre 1987, n° 86-13861 ; cass. civ., 3e ch., 1er mars 1995, n° 93-13812).

Une cour d’appel refuse cette suspension faute de mise en demeure préalable

Dans une affaire où le bailleur réclame le règlement d’impayés de loyer, le locataire soulève l'exception d'inexécution en raison de l’état dégradé du local à la suite d'infiltrations d'eau l'ayant empêché d'ouvrir son commerce.

Les juges d'appel ne suivent pas le locataire et le condamnent à payer. Pour eux, l'impossibilité d'exploitation n'est pas démontrée. En outre, ils retiennent que la suspension des loyers a commencé avant la mise en demeure adressée sans succès par le locataire au bailleur dans laquelle il l'informait de l'état du local, de l'impossibilité de l'exploiter et sollicitait la réalisation de travaux.

Estimant que celui qui se prévaut de l'exception d'inexécution n'est pas tenu à une mise en demeure préalable, le locataire saisit la Cour de cassation.

Censure de la Cour de cassation

La loi n'exige pas une mise en demeure. - La Cour de cassation donne raison au locataire au visa de trois articles du code civil. Elle rappelle d'abord l'article 1184, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 fondant le principe de l'exception d'inexécution, qui s'applique aux faits de l'espèce.

Puis, elle cite l’article 1719 sur l’obligation incombant d'office au bailleur de délivrer au locataire les locaux, de les entretenir en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués et d'en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, ainsi que l’article 1728 sur l’obligation du locataire de payer le loyer aux termes convenus.

De la combinaison de ces trois articles, la Cour juge que c'est à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, que le locataire peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser d'exécuter son obligation de paiement des loyers et ce, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Dès lors, elle censure les juges d'appel qui, en exigeant une mise en demeure, ont ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas.

À noter- Depuis le 1er octobre 2016 l’exception d’inexécution ne se fonde plus sur l'article 1184 du code civil, mais est codifiée à son article 1219, lequel ne formule aucune exigence de mise en demeure préalable. En effet, cet article se limite à disposer qu' « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Partant, la solution dégagée par la Cour de cassation doit, selon nous, aussi s’appliquer sous l'empire de l'article 1219 du code civil.

Pour aller plus loin : HS 2025-3 « Le bail commercial - Baux particuliers », § 62

Cass. civ., 3e ch., 18 septembre 2025, n° 23-24005

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