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Date: 04/01/2019

Vie des affaires

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Baux commerciaux

Invalidation partielle d’une clause d’indexation

À l’occasion du renouvellement d’un bail commercial, un bailleur et son locataire s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. Le locataire en vient à saisir le juge pour demander la restitution d’une partie des loyers versés jusque-là.

Il estime que la clause d’indexation mise en œuvre n’est pas conforme aux exigences légales.

La loi prévoit notamment l’interdiction de la clause prévoyant une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Or, la première indexation prévue par le bail retient l’indice de juillet 1999 et celui de juillet 2000, soit une variation sur 12 mois supérieure à la durée de 7 mois écoulée entre la prise d’effet du bail le 1er juin 2000 et sa première révision le 1er janvier 2001.

Le locataire obtient gain de cause devant la cour d’appel qui répute non écrite, en son entier, la clause d’indexation prévue par le contrat.

L’arrêt est censuré par la Cour de cassation. Elle affirme, dans un arrêt de principe, une solution favorable à l'invalidation partielle de la clause d’indexation.

La clause litigieuse prévoyait un premier ajustement illicite mais ponctuel, car il tenait à la prise d’effet du bail en cours d’année civile. Les périodes de références suivantes avaient, en revanche, une durée identique à la période écoulée entre chaque révision. Par conséquent, seule la stipulation créant une distorsion prohibée devait être invalidée, mais pas la clause en son entier. Elle pouvait valablement s’appliquer dans ses dispositions ne créant aucune distorsion.

Cass. civ., 3e ch., 29 nov. 2018, n° 17-23058 ; c. mon. et fin. art. L. 112-1, al. 2

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